Crédit immobilier : le HCSF maintient la règle des 35 %

Le 15 septembre 2026, le Haut Conseil de stabilité financière, l'organe qui réunit Bercy, la Banque de France et l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution pour surveiller les risques du système financier, a tenu sa réunion trimestrielle consacrée au crédit immobilier. Sa décision, rapportée par plusieurs médias spécialisés dont Batiactu et Reassurez-moi : aucun assouplissement des règles d'octroi de crédit. Le taux d'effort maximal reste fixé à 35 % des revenus et la durée des prêts plafonnée à 25 ans.

Cette décision intervient alors que la Fédération française du bâtiment, par la voix de son président Frédéric Carré, avait justement demandé au gouvernement de travailler à un assouplissement de ces règles le jour même. Le HCSF n'a pas suivi cette demande.

Ce que recouvre la règle des 35 %

Le taux d'effort, aussi appelé taux d'endettement, mesure la part de vos revenus nets mensuels absorbée par vos charges de crédit. Il se calcule en additionnant la mensualité de votre prêt immobilier, le coût de votre assurance emprunteur et vos autres mensualités de crédit en cours, puis en divisant ce total par vos revenus nets. Depuis janvier 2022, ce plafond de 35 % n'est plus une simple recommandation : c'est une norme contraignante pour les banques françaises, qui ne peuvent y déroger que pour une partie limitée de leur production de crédits.

Selon les données citées par la presse spécialisée, les banques utilisent d'ailleurs de plus en plus cette marge de dérogation : elle atteignait 18,1 % de leur production au deuxième trimestre 2026, contre 16 % un an plus tôt. Autrement dit, une part croissante des dossiers de financement se situe déjà à la limite, voire au-delà, du seuil des 35 %.

Votre assurance emprunteur pèse dans le calcul

Un point mérite d'être rappelé, car il est souvent sous-estimé par les emprunteurs : l'assurance emprunteur, cette garantie exigée par la banque pour se prémunir contre le décès, l'invalidité ou l'incapacité de travail de l'emprunteur, entre pleinement dans le calcul du taux d'effort. Sa mensualité s'additionne à celle du crédit avant que la banque ne compare le total à vos revenus.

Concrètement, deux dossiers identiques sur le montant emprunté et la durée peuvent aboutir à des taux d'effort différents selon le coût de l'assurance retenue. Un contrat plus cher peut suffire à faire basculer un dossier au-dessus du seuil des 35 %, avec un refus ou une demande de garanties supplémentaires à la clé. Un contrat moins cher, à garanties équivalentes, c'est-à-dire offrant un niveau de couverture au moins égal à celui exigé par la banque, peut au contraire faire rentrer un dossier dans les clous.

C'est là qu'intervient la délégation d'assurance : le droit, inscrit dans la loi depuis la loi Lagarde de 2010 et renforcé par la loi Lemoine de 2022, de souscrire votre assurance emprunteur auprès d'un autre assureur que celui proposé par votre banque, dès lors que les garanties sont équivalentes. La banque ne peut ni refuser ni majorer les conditions du prêt au seul motif que vous avez choisi une assurance externe.

Un contexte qui rend la comparaison plus utile qu'avant

Dans un environnement où le HCSF ne desserre pas ses critères et où les banques utilisent de plus en plus leur marge de flexibilité, chaque poste de charge compte davantage pour faire aboutir un dossier de financement. L'assurance emprunteur, qui peut représenter une part significative du coût total d'un crédit sur la durée, est justement l'un des rares postes sur lesquels vous gardez la main après la signature de l'offre de prêt.

Si votre dossier est en cours de montage ou si vous remboursez déjà un crédit immobilier, prendre le temps de comparer votre assurance emprunteur actuelle avec d'autres offres à garanties équivalentes reste une démarche simple, encadrée par la loi, et qui peut avoir un effet direct sur votre taux d'effort comme sur votre budget mensuel.